État des loyers de biens immeubles (T776 & TP-128)

Si vous gagnez un revenu provenant de la location d'un espace pour lequel vous fournissez des services de base seulement (comme le chauffage, l'éclairage, le stationnement et les services d'une salle de lavage), vous gagnez un revenu de location. Si vous offrez des services supplémentaires à vos locataires comme des services de nettoyage, de sécurité et de repas, vous exploitez probablement une entreprise. Dans ce cas, vous devez remplir la page T2125/TP-80 : Revenu d'entreprise ou de profession plutôt que le formulaire T776/TP-128.

Généralement, si vous détenez un bien de location avec une autre personne (comme votre époux(se) ou conjoint(e) de fait), l'ARC considère que vous êtes un copropriétaire. Toutefois, si vous détenez un bien de location avec une ou plusieurs personnes et que vous exploitez une entreprise dans l’intention de réaliser un profit, vous êtes un associé d'une société de personnes. Afin de déterminer si vous êtes un associé d'une société de personnes, consultez le Folio de l'impôt sur le revenu S4-F16-C1, Qu'est-ce qu'une société de personnes?.

Généralement, vous devez déclarer le revenu de location sur la base d'une année civile (c'est-à-dire, du 1er janvier au 31 décembre). Dans la plupart des cas, vous devez calculer votre revenu de location en utilisant la méthode de la comptabilité d'exercice. Selon cette méthode, vous devez faire ce qui suit :

• Inclure les loyers dans le revenu de l'année où ils doivent vous être payés, que vous les ayez reçus ou non cette année-là
• Déduire les dépenses dans l'année où vous les avez faites, que vous les ayez payées ou non cette année-là

Toutefois, si vous n'avez pas de loyers à recevoir et de dépenses à payer à la fin de l'année, vous pouvez utiliser la méthode de la comptabilité de caisse. Selon cette méthode, vous devez inclure les loyers dans le revenu de l'année où vous les avez reçus et déduire vos dépenses dans l'année où vous les avez payées. Vous pouvez utiliser cette méthode seulement si vous obtenez presque le même résultat que si vous utilisiez la méthode de comptabilité d'exercice.

Si vous êtes un copropriétaire ou un associé dans une société de personnes, votre quote-part du revenu ou de la perte de location est basée sur la part du bien de location que vous détenez. Lorsque vous inscrivez votre revenu de location total pour l'année dans le logiciel d'impôt H&R Block, votre part du revenu ou de la perte de location est automatiquement calculée en fonction du pourcentage que vous détenez dans la société. Ainsi, si vous et votre conjoint(e) détenez chacun 50 % des parts de votre bien de location, inscrivez le pourcentage que vous détenez à la page T776. Lorsque vous inscrirez les revenus et les dépenses associés à votre bien de location, le logiciel d'impôt vous allouera automatiquement 50 % de ces revenus ou de ces dépenses.

Remarque : chacun des copropriétaires ou des membres de la société de personnes doit remplir son propre formulaire T776 dans ses déclarations de revenus.

N'oubliez pas de conserver tous les reçus relatifs à vos revenus et vos dépenses de location afin de les fournir à l'Agence du revenu du Canada (ARC) ou à Revenu Québec sur demande.

Généralement, vous pouvez déduire toute dépense courante raisonnable que vous avez payée pour gagner votre revenu de location. Il existe deux types de dépenses de base :

• Les dépenses courantes
• Les dépenses en capital

Les dépenses courantes sont des dépenses régulières qui procurent un avantage à court terme. Par exemple, vous pouvez déduire le coût des réparations effectuées pour conserver le bien de location dans l'état où il était quand vous l'avez acheté ainsi que le coût de l'utilisation de votre voiture pour transporter des outils à la propriété pour ce type de réparations. Vous pouvez déduire les dépenses courantes de votre revenu de location brut dans l'année où vous les avez faites. Consultez le site Web de l'ARC pour voir la liste complète des dépenses courantes que vous pouvez déduire.

D'autre part, les dépenses en capital procurent un avantage qui dure généralement plusieurs années. Par exemple, les coûts relatifs à l'achat ou à l'amélioration de votre bien de location constituent des dépenses en capital. De façon générale, vous ne pouvez pas déduire le coût de ces dépenses au complet dans l'année où vous les avez faites. Vous devez plutôt déduire le coût de celles-ci sur une période de plusieurs années : c'est ce que l'on appelle la déduction pour amortissement (DPA). Les dépenses en capital incluent :

• Le prix d'achat du bien de location
• Les frais juridiques et les autres coûts liés à l'achat du bien
• Le coût du mobilier et de l'équipement que vous louez avec le bien

Remarque : vous ne pouvez pas déduire des dépenses comme la valeur de votre propre travail, les pénalités indiquées sur votre avis de cotisation ou de nouvelle cotisation, votre capital hypothécaire ou la taxe de transfert de propriété payée pour le terrain.

La DPA ou le coût de dépréciation que vous pouvez demander dépend du type de bien de location que vous possédez et de la date où vous l'avez acheté. Un taux déterminé de DPA s'applique à chacune des catégories de biens. Par exemple, si vous possédez un immeuble locatif que vous avez acheté après 1987, il appartient à la catégorie 1 et la DPA est de 4 %. Si vous avez acheté un bâtiment au Canada après le 18 mars 2007, vous pourriez avoir droit à une déduction supplémentaire qui augmenterait le taux de votre DPA à 6 %. Pour y avoir droit, vous devez utiliser au moins 90 % du bâtiment à des fins de location.

Vous pouvez demander la DPA sur le coût en capital du bien moins la DPA que vous avez demandée dans les années précédentes, s'il y a lieu. Le solde diminue au fil des années à mesure que vous demandez la DPA. Cliquez ici pour savoir à quelle catégorie votre bien de location appartient.

Remarques : 

• Vous pouvez généralement demander une DPA sur la moitié de vos ajouts nets à une catégorie durant l'année où vous avez acquis le bien. Si vous avez acheté un bien amortissable ou fait des améliorations à des biens amortissables dans l'année, l'ARC considère qu'il s'agit d'ajouts à la catégorie du bien. À la page T776/TP-128-V du logiciel d'impôt H&R Block, entrez le total de la partie commerciale des coûts que vous avez payés pour acheter ou améliorer les biens appartenant à la même catégorie. Cliquez sur Ajouter une catégorie pour inscrire le coût des acquisitions dans une catégorie différente.

• Vous n'avez pas à demander le montant maximum de la DPA pour l'année : vous pouvez choisir de demander un montant moins élevé que le maximum. Lorsque vous demandez une DPA, le montant demandé réduit le solde de la catégorie, ce qui diminue la DPA disponible pour les années suivantes. Par exemple, si vous n'avez pas d'impôt sur le revenu à payer pour 2019, vous pourriez choisir de ne pas demander la DPA pour l'année.

Le montant qui reste après avoir déduit votre DPA du coût en capital total de votre bien s'appelle la fraction non amortie du coût en capital (FNACC). La DPA que vous demandez chaque année diminue la FNACC du bien. En d'autres mots, la FNACC au début de l'année correspond au calcul suivant :

Coût en capital total moins la DPA demandée dans les années précédentes

Vous pouvez demander une déduction pour les intérêts que vous payez sur vos paiements hypothécaires pour votre bien de location. Pour ce faire, cliquez sur le bouton de navigation Allez à la page..., puis sélectionnez la page Dépenses.

 Si vous louez une partie de l'immeuble dans lequel vous habitez, vous pouvez déduire les dépenses que vous avez payées dans l'année qui se rapportent à l'espace loué dans cet immeuble. Pour ce faire, vous devez répartir les dépenses qui se rapportent à l'ensemble de l'immeuble entre les dépenses pour la partie louée et les dépenses pour la partie dans laquelle vous habitez. Vous pouvez utiliser la superficie louée ou le nombre de pièces louées dans l'immeuble pour répartir vos dépenses, pourvu que la répartition soit raisonnable.

Ainsi, si vous louez cinq pièces dans votre maison de dix pièces, vous pouvez déduire les montants de la façon suivante :

• 100 % des dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées, comme les réparations et l'entretien de ces pièces;
• 50 % (5 des 10 pièces) des dépenses qui se rapportent l'ensemble de l'immeuble, comme les taxes et les assurances

Si vous avez des pensionnaires dans votre maison, vous pouvez également déduire les dépenses qui se rapportent aux pièces non louées que vous et vos pensionnaires utilisez régulièrement.

Lorsque vous remplissez la page T776/TP-128, entrez le montant total des dépenses dans la colonne Montant total payé. Dans la colonne Partie personnelle, entrez la partie de chaque dépense que vous avez payée pour votre utilisation personnelle.

 Si vous avez vendu ou êtes réputé avoir vendu votre bien de location au cours de l'année, vous devez déclarer le montant que vous avez reçu de la vente (produit de disposition) à l'ARC en remplissant les pages Annexe 3 (et Annexe G, si vous êtes un résident du Québec).

Remarque : l’annexe 3 et l’annexe G sont combinées en une seule et même page dans le logiciel d'impôt H&R Block.

Dans l'année où vous disposez du bien de location, vous devrez peut-être ajouter un montant à votre revenu comme récupération de la DPA ou déduire un montant de votre revenu comme perte finale.

La récupération de la DPA peut se produire lorsque le produit de disposition de la vente de votre bien de location dépasse le total des montants suivants :

• La FNACC de la catégorie au début de l'année
• Le coût en capital des ajouts au cours de l'année

Vous pourriez avoir une perte finale lorsque vous n'avez plus aucun bien dans une catégorie à la fin de l'année, mais qu'il reste un montant que vous n'avez pas demandé comme DPA. Dans l'année où vous disposez du bien de location, vous pouvez déduire votre perte finale de vos revenus de location.

Au cours de l'année, si vous avez payé des frais pour rénover, améliorer, entretenir ou réparer une propriété au Québec et que vous avez utilisé celle-ci pour gagner un revenu de location, vous devrez remplir le formulaire TP-1086.R.23.12 pour déclarer ces frais. Heureusement, les questions du formulaire TP-1086.R.23.12 ont été ajoutées à la page T776 dans le logiciel d'Impôt H&R Block. Vous ne devez donc indiquer vos dépenses qu'à un seul endroit.

Même si le bien duquel vous avez tiré un revenu de location en 2021 est situé à l'étranger, vous devez quand même déclarer ce revenu à la page T776 de vos déclarations de revenus. Vous remarquerez peut-être que la page T776 du logiciel d'impôt H&R Block n'inclut pas de champ spécifique pour entrer votre revenu de location étranger; n'ayez aucun souci, vous pouvez quand même entrer tous les renseignements relatifs à votre bien de location ici et transmettre vos déclarations par IMPÔTNET.

Pour entrer l'adresse du bien étranger à la page T776 :

1. Dans la section Renseignements sur l'immeuble, entrez l'adresse au complet de votre bien étranger dans le champ Nom de rue (y compris le nom de la ville et du pays ainsi que le code postal).
2. Dans les champs Province ou territoire et Code postal, entrez votre province de résidence et votre code postal au Canada.

Une fois que vous aurez déclaré votre revenu de location étranger à la page T776, vous devrez également remplir les formulaires suivants, au besoin :

• T1135 : Bilan de vérification du revenu étranger – Si vous avez reçu un revenu de location d'un bien étranger déterminé dont le coût total dépasse 100 000 $ canadiens, vous devez fournir les renseignements liés à ce bien à l'ARC.
• Revenus d'emploi, de pension ou de placements gagnés à l'étranger (T2209 et TP-772) – Si vous avez versé un impôt à un gouvernement étranger sur le revenu de location étranger que vous avez reçu cette année, vous pourriez être en mesure de demander un crédit pour impôt étranger.

Remarques :

• Si l'ARC a besoin de plus de renseignements concernant votre bien de location étranger, elle communiquera directement avec vous.
• Assurez-vous d'avoir converti votre revenu de location étranger et vos dépenses en devises canadiennes avant de les indiquer dans vos déclarations de revenus. Vous pouvez le faire ici.

Important : si vous et votre époux(se) ou conjoint(e) de fait êtes copropriétaires du bien de location, vous devez tous deux remplir la page T776 dans vos déclarations de revenus respectives en prenant soin d'y inclure les mêmes renseignements. N'oubliez pas d'inscrire votre quote-part à la page Copropriétaires/associés dans le menu déroulant du bouton Aller à la page...

Si vous devez remplir à la fois le formulaire T776 et le formulaire TP-128, assurez-vous de nous indiquer que vous résidiez au Québec le 31 décembre 2021.

Voici les étapes à suivre dans le logiciel d'impôt H&R Block 2021:

1. Dans l'onglet PRÉPARER, cliquez sur l'icône AUTRES. Vous verrez ceci :
   
   
   
   
2. Dans la section AUTRES TYPES DE REVENUS, cochez la case Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble (T776 et TP-128), puis cliquez sur Continuer.
   
   
3. Lorsque vous serez à la page Revenus de location d'un bien immeuble, entrez vos renseignements dans le logiciel d'impôt.